Książka, którą nabyłeś, jest dziełem twórcy i wydawcy. Prosimy, abyś przestrzegał praw, jakie im przysługują. Jej zawartość możesz udostępnić nieodpłatnie osobom bliskim lub osobiście znanym. Ale nie publikuj jej w internecie. Jeśli cytujesz jej fragmenty, nie zmieniaj ich treści i koniecznie zaznacz, czyje to dzieło. A kopiując ją, rób to jedynie na użytek osobisty.

Projekt okładki Agnieszka Pasierska

Projekt typograficzny i redakcja techniczna Robert Oleś

Fotografia na okładce © Adam Chełstowski / Forum

Copyright © by Łukasz Drozda, 2023

Opieka redakcyjna Jakub Bożek

Redakcja Magdalena Błędowska

Korekta Sandra Popławska / d2d.pl, Anna Hegman / d2d.pl

Skład Robert Oleś

Konwersja i produkcja e-booka: d2d.pl

ISBN 978-83-8191-664-6

Spis treści

Strona tytułowa

Strona redakcyjna

Dedykacja

Motto

Wstęp

1 Przed „Alicją”

2 Powierzchnia użytkowa mieszkalna

3 Sen z głową w zlewie

4 Demiurdzy i cwaniacy

5 Ekonomia metra kwadratowego

6 Domy bezpieczne

7 Mieszkający w zbożu

8 Szlachetnie i po chamsku

9 Oczami branży

Zamiast zakończenia. Jeśli nie patodeweloperka, to co?

Podziękowania

Bibliografia (wybór)

Przypisy końcowe

Przypisy

Kolofon

Dla Teresy

pamiętam, że mieliśmy wielkie plany, wysokie budynki

rosły nam w głowach jak na wuzetkach, a teraz już nie wiem

co znaczą te linie, te nierówne kreski i o czym to jest opowieść?

Martyna Tomczyk, Rysunek techniczny

Wiersze których nie przeczytali

politycy prawnicy lekarze i księża

nie działają.

Wojciech Bonowicz, Podobno

Wstęp

W plebiscycie „Słowo Roku”, organizowanym przez językoznawców z Uniwersytetu Warszawskiego oraz Fundację Języka Polskiego, w 2020 wygrał oczywiście „koronawirus”. Rok później w głosowaniu lingwistów tryumfowały ex aequo „szczepienie” oraz „granica”. Takie wybory raczej nie zaskakują, chociaż równie dobrze kapituła plebiscytu mogłaby wyróżnić „patodeweloperkę”. Określenie to zrobiło w ostatnim czasie furorę. Jest powszechnie używane w języku potocznym, trafiło do niezliczonych relacji dziennikarskich i terabajtów wiadomości publikowanych w mediach społecznościowych. Pozostaje tylko kwestią czasu, kiedy pojawi się w słownikach.

Google Trends, czyli strona śledząca, co wyszukujemy za pomocą najpopularniejszej wyszukiwarki internetowej, podaje, że zainteresowanie patodeweloperką w polskiej sieci wybuchło dość nagle w lutym 2020 roku. Hasło spopularyzował Jan Śpiewak, znany polityk i publicysta pokolenia trzydziestolatków, współzałożyciel stowarzyszenia Miasto Jest Nasze, największego z polskich ruchów miejskich, a przy tym nieprzejednany krytyk neoliberalizmu i deweloperów – i w oczach wielu człowiek o mocno radykalnych przekonaniach. Dzisiaj upowszechnione przezeń hasło jest już jednak na ustach absolutnie wszystkich, także osób spoza bąbelka debat o urbanistyce i o zupełnie umiarkowanych poglądach.

Erupcja zainteresowania patodeweloperką nastąpiła u progu pandemii COVID-19. Wykryta w chińskim Wuhan choroba zabiła miliony, uprzykrzyła codzienność miliardom i drastycznie wpłynęła na życie większości z nas. Jedną z odpowiedzi na śmiertelnie groźnego wirusa stał się lockdown, w swojej skrajnej odmianie oznaczający długotrwały pobyt w domu. Reżim sanitarny, ograniczenia mobilności i interakcji z innymi ludźmi czy praca zdalna wpłynęły na sposób postrzegania przez nas najbliższego otoczenia. Miliony Polek i Polaków, zmuszonych spędzać w swoich domach zdecydowanie więcej czasu niż uprzednio, nagle dostrzegły ich wady. A działo się to wszystko w tym samym czasie, gdy w Polsce budowano najwięcej mieszkań od kilkudziesięciu lat. I tak się składa, że dostarczała je przede wszystkim branża deweloperska.

Oczywiście o „absurdach deweloperki” dyskutowano, jeszcze zanim potworny wirus rozniósł się po świecie. Na popularnym też w Polsce międzynarodowym forum pasjonatów architektury i urbanistyki SkyscraperCity poświęcony temu wątek ruszył już w 2009 roku. Trzy lata wcześniej do kin trafił film Plac Zbawiciela, pokazujący skutki deweloperskiej plajty. Od tego czasu kupno mieszkania od dewelopera stało się w naszym kraju powszechnym doświadczeniem. Wszystko to stworzyło zupełnie nowe warunki do rozmowy o nieprawidłowościach rynku nieruchomości, na którym deweloperzy właściwie nie mają istotnych konkurentów, szczególnie w przypadku rynku pierwotnego.

Patologie mieszkaniowe nie są bynajmniej zjawiskiem specyficznym wyłącznie dla Polski. Przykłady kuriozalnych projektów można znaleźć na całym świecie. Sporo uwagi, także w polskich mediach, poświęcono na przykład koncepcji amerykańskiego inwestora Charliego Mungera. W 2021 roku zaoferował on Uniwersytetowi Kalifornijskiemu w Santa Barbara 200 milionów dolarów na budowę nowego domu studenckiego dla 4,5 tysiąca lokatorów. Jego planowana powierzchnia jest półtora raza większa od powierzchni handlowo-usługowej największych polskich centrów handlowych – łódzkiej Manufaktury i warszawskiej Arkadii. Sęk w tym, że jeśli ten projekt zostanie zrealizowany, 94 procent ulokowanych w tym akademiku studentów nie będzie miało okien w swoich pokojach. Kontrowersyjny filantrop zaproponował w ich miejsce ekrany emitujące sztuczne światło, by nie przejmować się problemem dostępności światła słonecznego w poszczególnych częściach budynku i dzięki temu upchnąć w nim jak najwięcej mieszkańców. Gdy pisałem te słowa, nie było jeszcze wiadomo, czy Munger Hall rzeczywiście powstanie. Już jednak spowodował rezygnacje doradców tej prestiżowej uczelni, bo budowlany eksperyment Mungera może się stać jedną z największych fabryk depresji i zaburzeń snu na świecie[1]. To nie pierwszy budynek należący do topowej amerykańskiej uczelni, którego budowę dofinansowuje ekscentryczny miliarder – przed Uniwersytetem Kalifornijskim był to między innymi słynny Uniwersytet Stanforda. Ten sam, gdzie swoje słynne psychologiczne eksperymenty „więzienne”, też odwołujące się przecież do pewnego rodzaju specyficznych warunków mieszkaniowych, prowadził niegdyś Philip Zimbardo[2].

W Londynie na początku 2022 roku wylicytowano na aukcji – za 90 tysięcy funtów, aż 80 procent powyżej ceny wywoławczej – prawdopodobną zwyciężczynię w kategorii „najmniejszy obiekt udający mieszkanie w brytyjskiej stolicy”: siedmiometrową klitkę położoną w dzielnicy Lower Clapton. Szybko zyskała miano „szykownej komórki” (posh cell)[3].

Znacznie bliżej polskiej granicy znajdziemy inne, równie ciekawe popisy kreatywności inwestorskiej. Jeden z bodaj najbardziej zuchwałych to supermarket o powierzchni 1200 metrów kwadratowych. To pi razy oko dwa razy więcej niż powierzchnia przeciętnego dyskontu sieci Biedronka. Budynek powstał pod koniec 2021 roku w Charkowie, chwilę przed inwazją Rosjan. Nie byłoby w tym zapewne nic nadzwyczajnego, gdyby nie fakt, że ta samowola budowlana wypączkowała przy okazji remontu… sześćdziesięciometrowego mieszkania – tak przedstawiono to w urzędowych papierach. Standardowego parterowego mieszkania na posowieckim blokowisku, do złudzenia przypominającym polskie osiedla[4]. Ten przykład inwestorskiej pychy okazał się jednak nie do przełknięcia nawet dla ukraińskiego nadzoru budowlanego, choć to jedno z najbardziej skorumpowanych państw w Europie, gdzie o przekrętach na nieruchomościach można pisać wielotomowe opracowania.

Katalog patologii polskiego rynku nieruchomości obejmuje: absurdalnie małe metraże, złą jakość zabudowy, grodzenie osiedli, demolowanie przyrody i zabytków czy „dziką reprywatyzację”. Jednocześnie nie wszystkie naganne zjawiska można zaklasyfikować jako patodeweloperkę. Weźmy na przykład działalność fliperów. To spekulanci, którzy zarabiają na możliwie szybkiej odsprzedaży dopiero co nabytej nieruchomości, z możliwie wysokim przebiciem w stosunku do ceny uzyskanej w poprzedniej transakcji. Stosują różne strategie. Żerują na przykład na naiwności właścicieli mieszkań, chociażby osób starszych, próbując grać na ich życzliwości wobec ludzi przypominających im ich własne wnuki. To oni wrzucają słynne już karteczki pisane udawanym odręcznym pismem, które informują, że kupnem lokalu zainteresowane jest młode małżeństwo; z dużym prawdopodobieństwem nie raz trafiły już one do twojej skrzynki na listy. Te same osoby zajmują się kupowaniem na licytacjach komorniczych mieszkań, których niepewna sytuacja prawna zniechęca wielu potencjalnych nabywców, albo mniej atrakcyjnych lokali, szybko odświeżonych tak, aby możliwie skutecznie oczarować klientów. Czasem remont zastępuje zresztą odpowiednio zmanipulowana oferta – zamierzony efekt wywołuje chociażby umiejętne sfotografowanie wnętrza. Fliperzy stanowią kolosalny problem dla współczesnego rynku nieruchomości, nawet jeśli jego załamanie w 2022 roku zmusiło znaczną część z nich do zarzucenia tego procederu. W ostatnich latach zawyżali ceny, bo dysponowali gotówką, dzięki czemu nie musieli czekać na decyzję kredytową banku – niewiele ich jednak łączy z branżą deweloperską. Dlatego to nie oni zostali bohaterami tej opowieści. Podobnie zarządcy centrów handlowych albo powierzchni biurowych – patodeweloperka kojarzy się powszechnie właściwie wyłącznie z mieszkaniówką, dlatego to tego właśnie pola będziemy się trzymać.

Książka ta opisuje, skąd wzięło się zjawisko patodeweloperki, co umożliwia jego trwanie i na czym polega jego społeczna szkodliwość. Nie jest to monografia naukowa, aczkolwiek oznaczam wykorzystywane przeze mnie źródła. W przypisach pomijam tylko odnośniki do zbiorów danych urzędowych, takich jak unijny Eurostat czy Bank Danych Lokalnych Głównego Urzędu Statystycznego. Nie jest to również materiał demaskatorski, który wymagałby stosowania metod właściwych dziennikarstwu śledczemu. Interesują mnie nie konkretne afery – wiele przykładów, które przytaczam, jest znanych specjalistom, a niekiedy nawet szerszym kręgom odbiorców – tylko wskazanie i wyjaśnienie mechanizmów funkcjonowania patodeweloperki; pokazanie systemu, na który składają się te przykłady, mniej lub bardziej rozpoznawalne. Jakie są między nimi powiązania, o co w tym wszystkim chodzi, jakie będą tego skutki.

System ten określam mianem „dziur w ziemi”. W kontekście rynku nieruchomości to często spotykane określenie mieszkania, które jeszcze nie istnieje, chociaż jest już w sprzedaży. W momencie zakupu można je zobaczyć wyłącznie na przygotowanych przez dewelopera planach i wizualizacjach. Rozgrzanie rynku sprawiło, że pomimo rosnącej liczby realizowanych inwestycji to właśnie takie dziury w ziemi stały się najważniejszą częścią polskiego obrotu nieruchomościami. Dziury w ziemi powstają na dodatek w innych metaforycznych dziurach – nie musi to być miejsce na końcu świata, ale na przykład kiepska lokalizacja w ramach całkiem dużej aglomeracji.

Politolog Rafał Matyja nazywa cały kontekst wpływający na procesy społeczne, przekonania i wyobraźnię, które z kolei decydują o kierunkach rozwoju społeczeństwa, „gruntem pod nogami”[5]. Tak rozumiany grunt składa się nie tylko z samej ziemi, ale też z wszelkich instytucji kształtujących nasze otoczenie. Instytucje te należy rozumieć w sposób szerszy, niż nakazuje potoczne skojarzenie, zgodnie z którym są to konkretne podmioty istniejące prawnie. Dla nauk społecznych instytucje to też mniej sformalizowane elementy życia społecznego: zwyczaje, popularne opinie, nawyki czy przesądy. Jestem szczerze przekonany, że firmy deweloperskie stanowią jedną z najważniejszych części tego rodzaju instytucjonalnej układanki. Zatem opisywany przez Matyję grunt pod nogami w znacznym stopniu tworzą dzisiaj deweloperskie dziury w ziemi. Grunt to niestety mało stabilny, co ma znaczenie także ze względu na fakt, jak istotne są nieruchomości dla współczesnej gospodarki i funkcjonowania w jej ramach zwykłych ludzi.

Patodeweloperka to realny problem. Często zbywamy go śmiechem, tak jakby ograniczał się do arogancji indywidualnych inwestorów. Niesłusznie, bo wymaga on znacznie uważniejszego spojrzenia. I o tym właśnie jest książka, której lekturę rozpoczynasz.

1 Przed „Alicją”

Za komuny było lepiej. A w każdym razie pod względem polityki mieszkaniowej socjalizm okazał się lepszym systemem od kapitalizmu. Mieszkania może były, jakie były – przymałe, wykonane z fatalnych materiałów, po prostu brzydkie – ale przynajmniej jeszcze cokolwiek planowano. W ogóle istniała jakaś urbanistyka! Z takimi opiniami na temat mieszkalnictwa przed 1989 rokiem możemy się spotkać całkiem często, a upływ kolejnych lat od upadku Polski Ludowej oraz nieprawidłowości na rynku mieszkaniowym III RP sprawiają, że słyszymy je nawet coraz częściej. Czy w PRL-u rzeczywiście było tak dobrze?

To zależy od tego, o jakim okresie myślimy. Zdaniem Anny Cymer, badaczki architektury z czasów polskiego realnego socjalizmu, możemy ich wyróżnić kilka, i to bardzo odmiennych. Wyznaczają je mniej więcej ważne przemiany życia politycznego w tamtym czasie[1]. U zarania Polski Ludowej najważniejszym zadaniem była przede wszystkim odbudowa miast, skrajnie zrujnowanych po II wojnie światowej. Badacz polityki mieszkaniowej Adam Andrzejewski szacował, że zburzono wówczas nieco ponad milion miejskich mieszkań. Zabudowa Gdańska została zniszczona w ponad połowie, Wrocławia w dwóch trzecich, a Warszawy w trzech czwartych. Jeszcze bardziej oberwał Kołobrzeg – tam w gruzach leżało 80 procent budynków. Na wsi było lepiej, ale i tak z tych samych przyczyn ubyło tam kolejne pół miliona mieszkań. Obniżył się natomiast w tym czasie – skrajnie wysoki przed wojną – wskaźnik przeludnienia mieszkań. Jak pokazuje porównanie danych ze spisów powszechnych z 1931 i 1946 roku, na ziemiach znajdujących się w polskich granicach zarówno przed wojną, jak i po niej zamiast dwóch osób na jedną izbę przypadało już średnio „tylko” 1,7 osoby[2]. Wskazuje to jednak bardziej na liczbę ofiar wojny niż gwałtowną poprawę sytuacji mieszkaniowej.

Środowisko architektów nie przeczekało bezczynnie hitlerowskiej okupacji. Funkcjonowały podziemne wydziały architektury, snuto plany przeznaczone do realizacji po wojnie. Pojawiły się nadzieje na wcielenie w życie progresywnych idei, co wcześniej działo się w ramach projektów o mniejszej skali – ciekawych, ale niereprezentatywnych, takich jak słynne eksperymenty urbanistyczne Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Lubimy je wspominać, budując nasze pozytywne skojarzenia z międzywojenną przeszłością, ale tak naprawdę stanowiły one zaledwie margines faktycznie realizowanej wówczas polityki mieszkaniowej. W ramach tej ostatniej z wrażliwością i ciekawymi projektami wygrywały zaniechanie i brutalny darwinizm społeczny, towarzyszący powszechnej w tym czasie nędzy mieszkaniowej. Powojenna odbudowa stworzyła jednak zupełnie nowe możliwości działania. Na tej fali utworzono na przykład Biuro Odbudowy Stolicy, opisane w głośnej książce Grzegorza Piątka[3]. Jeszcze za okupacji powstawała też kultowa w środowisku urbanistów i architektów praca Barbary Brukalskiej o projektowaniu nowoczesnych osiedli[4]. Wydana została ostatecznie trzy lata po wyzwoleniu, lecz wkrótce wycofano ją z dystrybucji. Zaczynała się właśnie mroczna epoka stalinizmu – władza programowo odrzuciła modernistyczne idee, krytykując je jako „kosmopolityczne”, czyli właściwe elitom, a przez to wrogie socjalistycznemu społeczeństwu.

Pod koniec lat czterdziestych we wszystkich dziedzinach sztuki zadekretowano styl socrealistyczny. Objął on również urbanistykę i architekturę. W formie narodowy, w treści socjalistyczny – przynajmniej oficjalnie – w praktyce był ciężki: sprzyjał monumentalnej, pierzejowej, tradycyjnej zabudowie, obficie cytował renesans i neoklasycyzm. Mówiąc prościej: odchodzono wówczas od forsowanych wcześniej przez modernistów wolnostojących bloków zanurzonych w zieleni na rzecz bardziej tradycyjnej formy przestrzennej, czyli budynków ustawionych w sposób zwarty, jeden obok drugiego, bezpośrednio przy ulicy. Minimalizm zastępowano monumentalizmem, począwszy od wielkości zabudowy, a skończywszy na stopniu jej dekoracyjności, przez modernistów uważanej za kiczowaty i zbędny detal. Teraz miało to przytłaczać odbiorców reżimowej propagandy. Tak wygląda prawdziwe piękno, uznali partyjni aparatczycy, zakazując znienawidzonego przez nich kosmopolitycznego dziwactwa.

Osiedlem zrealizowanym w znacznym stopniu w tym okresie jest Nowa Huta. Budowana początkowo jako oddzielne miasto, po roku została przyłączona do sąsiedniego Krakowa. Do dzisiaj wyróżnia się w strukturze przestrzennej tego drugiego największego miasta w Polsce. Wielkie osiowe układy uliczne oraz place, których struktura staje się zrozumiała dopiero z lotu ptaka, przestrzenie dostosowane do masowych wieców i parad, wytracanie powierzchni mieszkań kosztem monumentalnych rozwiązań – chodziło bowiem o wywarcie odpowiedniego wrażenia imponującą elewacją albo wielką klatką schodową, a nie o dostosowanie lokalu do ergonomii użytkowania czy dostępu do światła słonecznego. Bardzo rzadko spotykane są tu też balkony, co trudno uznać za atut, szczególnie po doświadczeniach covidowego lockdownu. Wtedy ważniejsze było jednak to, jak budynek wygląda z zewnątrz, niż żeby był zwyczajnie wygodniejszy w zamieszkiwaniu. Totalitarny rodowód Nowej Huty obrósł martyrologicznymi mitami – ponoć budowa tego robotniczego osiedla miała służyć przykładnemu zdyscyplinowaniu inteligenckiego i konserwatywnego miasta, które w propagandowym referendum z 1946 roku głosowało przeciwko władzy. Rzeczywistość była znacznie mniej dramatyczna: Nowa Huta stanowiła standardowy ówcześnie projekt osiedla wybudowanego głównie na potrzeby powstającej równocześnie huty.

Socrealizm przetrwał tylko kilka lat – stracił impet po śmierci Stalina w 1953 roku, a ostatecznie pogrzebano go w ramach październikowej odwilży trzy lata później. Nim to jednak nastąpiło, powstało jeszcze kilka osiedli w podobnym architektoniczno-urbanistycznym kostiumie. Nową Hutę przypominają na przykład okolice placu Hallera na warszawskiej Pradze. Oba miejsca przez dekady uważano powszechnie za wyjątkowo niebezpieczne, prawdziwe mordownie Krakowa i Warszawy. Te negatywne opinie nie przetrwały jednak do dzisiaj: już przynajmniej od dekady Nowa Huta podlega gentryfikacji, a jej symbolami są modne kawiarnie i inne miejsca dobrze wyglądające na zdjęciach wrzucanych na Instagram. Również w bezpośrednim otoczeniu placu Hallera znajdziemy dzisiaj co najmniej trzy takie kawiarnie. Zresztą wiele najmodniejszych lokali stolicy mieści się obecnie w Pałacu Kultury i Nauki czy gmachu dawnej siedziby centrali PZPR. Oba te miejsca są związane z socrealizmem – w pierwszym przypadku to jego najbardziej spektakularna realizacja w Polsce, w drugim zaś mamy do czynienia z projektem o ten styl przynajmniej zahaczającym, ośrodkiem władzy ówczesnej dyktatury. Obecna popularność stylu socrealistycznego wynika nie tylko z tego, że znajdziemy tu wysokie partery oraz wnętrza, które po latach pozwalają na atrakcyjną aranżację. Z urbanistycznego punktu widzenia socrealizm to przestrzenie dobrze skomunikowane i bogate w tereny zielone, z wygodnym dostępem do usług publicznych, takich jak szkoły, przedszkola, ośrodki zdrowia. Po latach wspomnienie stalinowskiego kontekstu się zaciera, zostaje układ przestrzenny sprzyjający wysokiej jakości życia.

Upadek stalinizmu umożliwił polskim projektantom powrót do przerwanej relacji z modernizmem. Styl międzynarodowy – tak go również określano – był bowiem uosobieniem potępianego przez stalinistów kosmopolityzmu także z uwagi na rzeczywiście umiędzynarodowioną sieć kontaktów utrzymywaną przez propagatorów modernizmu. W tę sieć od długiego czasu byli zaangażowani także polscy architekci i urbaniści. W okresie stalinizmu zachowywali się różnie: sami wygłaszali tyrady o socrealizmie lub przemycali do oficjalnego stylu niekoniecznie prawomyślne treści. Modernistyczny do pewnego stopnia jest bowiem nawet wspomniany gmach dawnego Komitetu Centralnego. Jak zauważa Anna Cymer, polscy architekci czasem tylko wyposażali modernistyczne w istocie budynki w typowe dla socrealizmu elementy, takie jak attyki, lizeny, tralki czy płaskorzeźbione dekoracje[5].

Socrealistyczne tyrady wygłaszał w swoim czasie Szymon Syrkus, chociaż wcześniej razem z żoną Heleną byli związani z kluczową dla modernizmu organizacją o nazwie Międzynarodowy Kongres Architektury Nowoczesnej (CIAM)[6]. Najważniejsze dokonanie tej organizacji to uchwalenie w 1933 roku tak zwanej Karty ateńskiej[7]. Jej nazwa wzięła się stąd, że obrady czwartego kongresu prowadzono na statku płynącym z Marsylii w kierunku stolicy Grecji. Zostały przeniesione tam z Moskwy, gdzie miały się początkowo odbyć. Związek Radziecki przestawał już się kojarzyć z socjalistyczną rewolucją, burzącą skostniały porządek, zyskiwał natomiast wątpliwą reputację dusznej scenerii politycznego terroru. Wśród modernistów można było znaleźć licznych socjalistów, ale inni, jak sam Le Corbusier, najbardziej znana twarz ruchu, przyjmowali bardziej umiarkowane, wręcz liberalne stanowiska. Ten ostatni wprost sugerował, że dobra architektura to sposób na uniknięcie rewolucyjnego rozlewu krwi. „Architektura albo rewolucja” – brzmiał jeden ze sloganów jego autorstwa[8].

Kartę ateńską po dekadach od jej uchwalenia trudno ocenić jednoznacznie. Z jednej strony upowszechniła ona myślenie o jakości projektowanej przestrzeni, na przykład zwróciła uwagę na dbałość o odpowiednie nasłonecznienie mieszkań. Le Corbusier już przeszło dekadę wcześniej zachęcał też do zmniejszania zagęszczenia zabudowy. Rewolucyjne podejście modernistów polegało na odwrocie od klasycznej zabudowy pierzejowej, a także zachęcaniu do tego, aby budować wyżej. Więcej wolnej przestrzeni między budynkami ułatwiało z kolei wentylację i doświetlenie mieszkań oraz umożliwiało rekreację na świeżym powietrzu.

Realizowane wedle tych wytycznych projekty pozwoliły uzyskać więcej terenów zielonych, lecz zabudowa wysokościowa skutkowała wieloma nowymi problemami, od kwestii sanitarnych poczynając, a na psychologicznych kończąc. Jak na przykład zorganizować wywóz śmieci czy ogrzewanie wyższych pięter? Czy życie w mrówkowcu nie odbije się jakoś na samopoczuciu ludzi przyzwyczajonych przez stulecia do niższych budynków? Kreowane przez modernistów układy po latach nie zawsze się bronią, co dobrze widać w naszym kraju: dawne otwarte przestrzenie zalewają teraz nigdy niewystarczające mieszkańcom wysokościowców parkingi, rosną w górę nieplanowane za Polski Ludowej kościoły. Najsłynniejszy przykład to prawdopodobnie świątynia służąca wiernym z rzymskokatolickiej parafii błogosławionego Piotra Jerzego Frassati w Lublinie. Załamuje ona koncepcję przestrzenną tamtejszego osiedla Słowackiego, zaprojektowanego przez małżeństwo zaciekłych ateistów – Zofię i Oskara Hansenów, autorów idei „formy otwartej”, a więc celowego niedomykania pewnych projektów. W tym przypadku został on jednak z biegiem czasu domknięty właśnie przez kościół. No i oczywiście w takich miejscach oprócz świątyń powstają również nowe inwestycje deweloperskie, które można upchnąć między modernistycznymi blokami; to bardzo sugestywny przykład funkcjonowania współczesnej patodeweloperki.

Niejednoznaczne jest dziedzictwo modernistów także w kontekście wspierania przez nich rozwoju indywidualnej motoryzacji w miastach. Jeden z najbardziej znanych projektów Le Corbusiera to Voisin, plan przebudowy części śródmieścia Paryża na racjonalnie – jego zdaniem – zaplanowane blokowisko, pełne wieżowców. Pomiędzy nimi miały powstać szersze drogi, lepiej służące pędzącym przez miasto samochodom, czyli ówczesnemu symbolowi nowoczesności, kluczowej wartości dla modernizmu. Sama nazwa – Voisin – nie była przypadkowa: pochodziła od sponsora projektu, właściciela koncernu samochodowego; w przeciwieństwie do Renaulta czy Citroëna (im zresztą też Le Corbusier swój projekt zgłaszał, ale bez powodzenia) firma Gabriela Voisina nie przetrwała do naszych czasów.

O organizowaniu przestrzeni codziennego życia moderniści myśleli systemowo, analizując potrzeby użytkowników, nie przewidzieli jednak późniejszego zakorkowania miast; naiwnie wyobrażali sobie jazdę po bezkolizyjnych miejskich autostradach. Te ostatnie rzeczywiście powstały, ale oprócz tego, że błyskawicznie się zatkały, to jeszcze przecięły lokalne społeczności oraz stworzyły nowe bariery przestrzenne: dobudowane przy drogach kładki i przejścia podziemne zafundowały na dekady horror seniorom, osobom z niepełnosprawnościami czy rodzicom z dziećmi w wózkach.

Z samymi budynkami mieszkalnymi poszło trochę lepiej. To moderniści wprowadzili współcześnie oczywisty dla nas wariant osiedla mieszkaniowego. I to z modernizmu wywodzić można koncepcję jednostki sąsiedzkiej: części hierarchicznie zorganizowanego układu urbanistycznego, którego skalę dostosowano tak, by zapewnić kluczowe usługi publiczne. Ten obliczony na kilka tysięcy mieszkańców organizm, w dużym stopniu samowystarczalny, w założeniu wzmacniał więzi między sąsiadami. Przedszkole, szkoła, lokalny ośrodek zdrowia czy odpowiednio liczne sklepy miały być dostępne w niewielkiej odległości, z wygodnym dojściem pieszym. Po długich dekadach wracamy do identycznych koncepcji. Modna idea „miasta piętnastominutowego” zakłada, że dotarcie do wszystkich miejsc zaspokajających nasze istotne potrzeby nie powinno zajmować nam dłużej niż kwadrans. Doprawdy, pomysł ten nie jest szczególnie oryginalny.

Okres po 1956 roku – Gomułkowska „mała stabilizacja” – to czas wyjątkowo ciekawy z punktu widzenia polskiej polityki mieszkaniowej. Towarzysz „Wiesław” w powszechnej świadomości często kojarzy się ze sknerstwem, którego wyrazem miało być między innymi zaniżanie standardów mieszkaniowych. W rzeczywistości sprawy nie wyglądały w tym okresie tak źle. Polska architektura i urbanistyka otworzyły się na ogólnoświatowe, w tym również zachodnie trendy, a ówcześni projektanci eksperymentowali, dysponując relatywną swobodą twórczą. To właśnie wtedy zaczęto realizację wielu ciekawych inwestycji. Chociażby w centrum Katowic – nowoczesnej hali widowiskowej Spodek (1964–1971), ale też Superjednostki (1967–1972), najbardziej znanej z polskich wariacji na temat słynnej „jednostki marsylskiej” Le Corbusiera. Podobnie jak francuski odpowiednik, także katowicka realizacja miała być prawdziwą „maszyną do mieszkania” z innego z Corbusierowskich haseł – oferować nie tylko dach nad głową, ale też zróżnicowane usługi. Niestety projekt w Katowicach padł ofiarą cięć, przez co upodobnił się do zwykłego bloku. Do dzisiaj ma jednak swoich miłośników.

W stolicy realizowany był wówczas odważny, wyrazisty kontrapunkt dla dominującego nad tym obszarem Pałacu Kultury i Nauki. Chodzi tu o tak zwaną ścianę wschodnią (1962–1969), czyli modernistyczny zespół urbanistyczny zaprojektowany przez Zbigniewa Karpińskiego i jego współpracowników. „Ściana” to przykład ambitnego wielofunkcyjnego centrum, gdzie obok mieszkalnych wysokościowców zaprojektowano kilka nowoczesnych domów towarowych i przestrzenie biurowe; założenie – w takiej formie – trudne do pomyślenia w dobie wcześniejszego socrealizmu. Funkcję okna na świat obszar ten pełnił chyba całkiem skutecznie, skoro to tutaj w 1992 roku, z wielką pompą i udziałem między innymi Jacka Kuronia czy Agnieszki Osieckiej, otworzyła się pierwsza polska restauracja McDonald’s. Dzisiaj ten kompleks istnieje już tylko w szczątkowej formie. Dom towarowy Sezam i biurowiec Universalu zostały w ostatnich latach wyburzone i zastąpione współczesnymi wieżowcami. Rotunda PKO stoi dalej, ale już w ledwie fejkowej postaci – to zupełnie nowy budynek, tylko naśladujący formę swojego pierwowzoru. Podobnie gruntownie przebudowane Domy Towarowe Centrum. Paradoksalnie to mieszkaniowa część tego kompleksu przetrwała do dzisiaj.

Budowa warszawskich Sadów Żoliborskich zaczyna się w 1961 roku. Ich autorka, Halina Skibniewska, zaprojektowała prawdopodobnie jedno z najlepszych osiedli w Polsce. Już w tamtych latach myślała o potrzebach osób z niepełnosprawnościami czy zachowaniu zieleni. Nie wszystkie te pomysły udało się zrealizować. Na późniejsze etapy budowy osiedla Skibniewska miała coraz mniejszy wpływ, a jakość zabudowy stopniowo się pogarszała. Osiedle do dzisiaj jest jednak powszechnie cenione i uchodzi w stolicy za „dobry adres”. W 2019 roku, jeszcze przed pandemią i rozgrzaniem warszawskiego rynku nieruchomości, tutejsze ceny za metr kwadratowy na rynku wtórnym, tylko według oficjalnych danych stołecznego ratusza, lokowały się w przedziale od 11 do 15 tysięcy złotych – było tu drożej niż w uchodzącym za nowobogackie Miasteczku Wilanów czy na willowej Saskiej Kępie i dwa, trzy razy drożej niż na Białołęce, która w ostatnich dekadach stała się z kolei synonimem „złego adresu”. Niestety Żoliborz nie doczekał się realizacji innego, eksperymentalnego projektu Skibniewskiej z lat osiemdziesiątych. Po upadku Polski Ludowej stał się natomiast pomnikiem pazerności właścicieli ziemi i deweloperów, braku potrzebnych regulacji, a także urbanistyki łanowej, do której powrócimy jeszcze w dalszej części książki.

U kresu „małej stabilizacji” pojawia się kolejne ważne dla polityki mieszkaniowej zjawisko: tak zwane fabryki domów, czyli zakłady produkujące słynną wielką płytę. Prefabrykaty w budownictwie mieszkaniowym stosowano już wcześniej, jeszcze w latach pięćdziesiątych, fabryki domów doprowadziły jednak do faktycznego uprzemysłowienia tej branży. W 1969 roku powstaje pierwszy taki zakład w Polsce, położony w Bziu Zameckim; dzisiaj jest to część Jastrzębia-Zdroju[9]. Samo Jastrzębie to z kolei jeden z przykładów miasta zbudowanego praktycznie od podstaw, na bazie niewielkiej osady – u kresu PRL-u był to już przeszło stutysięczny ośrodek przemysłowy.

Reszta tekstu dostępna w regularnej sprzedaży.

Przypisy końcowe

Wstęp

1 C. Carlson, Architect resigns over mostly windowless Munger Hall dormitory at University of California, dezeen.com, bit.ly/3AHhyIH (dostęp: 16.01.2022).

2 P. Zimbardo, Efekt Lucyfera. Dlaczego dobrzy ludzie czynią zło?, przeł. A. Cybulko i in., Warszawa 2008.

3 J. Bartholomew, London’s smallest microflat sells for 80% above asking price, 23.02.2022, guardian.com, bit.ly/3eHrCtY (dostęp: 10.03.2022).

4 U Charkowi zbuduwały wełyczeznyj MAF. Za dokumentamy ce – „rekonstrukcija kwartyry”, hmarochos.kiev.ua, bit.ly/3QCcsTR (dostęp: 16.01.2022).

5 R. Matyja, Miejski grunt. 250 lat polskiej gry z nowoczesnością, Kraków 2021.

Przypisy końcowe

1 Przed „Alicją”

1 A. Cymer, Architektura w Polsce 1945–1989, Warszawa 2019.

2 A. Andrzejewski, Polityka mieszkaniowa, Warszawa 1979, s. 134–135.

3 G. Piątek, Najlepsze miasto świata. Warszawa w odbudowie 1944–1949, Warszawa 2020.

4 B. Brukalska, Zasady społeczne projektowania osiedli mieszkaniowych, Warszawa 1948.

5 A. Cymer, Architektura w Polsce…, dz. cyt., s. 68.

6 H. Syrkus, Ku idei osiedla społecznego 1925–1975, Warszawa 1976, s. 79–83.

7 Le Corbusier, Karta ateńska, przeł. T. Swoboda, K. Szeronos, G. Piątek, Warszawa 2017.

8 Le Corbusier, W stronę architektury, przeł. T. Swoboda, Warszawa 2012, s. 288.

9 A. Cymer, Architektura w Polsce…, dz. cyt., s. 163.

WYDAWNICTWO CZARNE  sp. z o.o.

czarne.com.pl

Wydawnictwo Czarne

@wydawnictwoczarne

Sekretariat i dział sprzedaży:

ul. Węgierska 25A, 38-300 Gorlice

tel. +48 18 353 58 93

Redakcja: Wołowiec 11, 38-307 Sękowa

Dział promocji:

al. Jana Pawła II 45A lok. 56

01-008 Warszawa

Opracowanie publikacji: d2d.pl

ul. Sienkiewicza 9/14, 30-033 Kraków

tel. +48 12 432 08 52, e-mail: info@d2d.pl

Wołowiec 2023

Wydanie I